2015년 예산안에 포함된 부동산 세법 관련내용 (2015년 10월 1일부터 적용)

최근 뉴질랜드의 부동산 시장 과열에 관한 기사를 많이 접할수 있다. 끝을 모르고 치솟는 오클랜드의 집값이야기, 단순히 사고 파는 거래를 통해 엄청난  양도차액을 남긴 사례, 중국의 투기 자본이 뉴질랜드 부동산 시장에 미치는 영향등에 관한 기사를 최근 많이 접해왔다. 부동산 시장의 과열로 인해 발생하는 많은 부작용들이 있는데 대표적으로 투기로 인한 소득분배 격차가 발생할수 있고, 금융권의 자본건전성이 떨어질수 있다. 

이러한 문제점을 보완하기 위한 세가지 부동산 관련 중점 대책이 올해 초에 발표된 2015년 정부 예산안의 내용에 보여진다.  첫번째로 부동산을 2년안에 매각할 경우 발생되는 양도세에 관한 내용이다. 두번째로 오클랜드 지역 부동산에 적용되는 자기자본비율 30%에 관한 Reserve Bank 의 요구사항이 있다.  마지막으로  해외거주자가 뉴질랜드의 부동산을 사고팔시 제출해야 하는 정보에 관한 요구사항이다. 위에 언급한 세가지 내용중 이번호에서는 부동산을 2년안에 매각할 경우 발생되는 양도세에 관한 내용을 다루도록 하겠다.  

 

보유기간 2년 미만의 주택에 관한 양도소득세란 무엇인가?

최근 발표되어 시행되는 법률에 의하면 보유기간 2년 미만의 주택을 되팔아서 발생된 판매 차액은 과세대상이 된다. 이런 소식을 미디어나 주변인들로부터 들은 많은 사람들은 뉴질랜드에 이제까지 존재하지 않았던 양도소득세가 이번 예산안을 통해 생긴것으로 알고 있는 경우가 많다. 하지만 뉴질랜드에 양도 차액에 관한 과세는 이전부터 존재해왔다. 먼저 소득세법 (ITA) 조항 CB9-CB12 에 의하면 부동산 딜러, 개발업자, 빌딩레노베이션을 전문으로 하는 사업자의 경우 토지보유기간 (주택포함) 10년안에 되팔아 발생된 양도차액을 과세로 분류하는 10년룰이 있다.  또한 소득세법 (ITA) 조항 CB6 에 의하면 위에서 언급된 전문부동산 업자가 아니어도 누구든지 되팔 목적과 의도를 가지고 주택을 구매한 경우 발생된 양도차액은 과세소득으로 분류해야 한다고 정의하고 있다. 하지만 문제는 사람의 마음 속에 품은 의도와 목적이 눈에 보이듯 명확한 것이 아니므로 과세소득으로 분류하는 기준이 애매모호한데 있었다. 이번 예산안에서 발표된 2년룰 (2년 미만 양도세 부과 법안) 의 명칭은  ‘Bright Line Test’ 인데 명확하게 선을 귿는다는 의미로 해석되며 애매모호한 기준을 좀더 명확히 한 것이라 할수 있다.

 

 

 

2년룰의 적용범위

이번 법률은2015년 10월 1일부터 발효되며 적용되는 대상은 2015년 10월 1일 이후에 취득한 주거용 건물 (상업용 건물제외)  을 2년안에 되파는 경우인데 판매차액이 발생하면 소득세가 부과된다. 비록 2015년 10월 1일 이후에 구입하여 2년안에 되파는 경우라도 다음의 경우 적용범위에서 제외된다.

1. 가족이 거주하기 위한 목적의 주택 (Family Homes)

2. 상속목적으로 수혜자에게 양도된 주택

3. 이혼등과 같이 가족합의 및 재산분할 사유로 주택을 취득한 경우

위에 언급한 세가지 경우가 아닌 단순히 판매 차익을 목적으로 주택을 구입하는 경우 과세 대상이 될수 있다.

 

결론

비록 2년룰이 발표되어 시행되고 있지만 부동산 딜러, 개발업자, 빌딩레노베이션을 전문으로 하는 사업자에게 적용되는 10년룰은 사라지거나 변경되지 않았다. 또한 전문부동산 업자가 아닌 누구라고 되팔 목적과 의도를 가지고 주택을 구매한 경우 발생된 양도차액은 과세소득으로 분류해야 한다고 정의한 법률 또한 기존의 원칙에 따라 여전히 존재한다. 이번에 발표된 법률이 기존의 법률을 대체한 것이 아닌 단순히 명확하게 한 것이므로  2년만 피하면 된다는 단순한 발상을 가지는 것에 주의가 필요하다.

 

질문 및 답변

질문: 2015년 10월 1일 이전에 구입한 주택을 2015년 10월 1일 이후에 판매할 경우 2년룰이 적용되나요?

답변: Bright-line Test for Residential Land Bill CB6A (2) 에 따르면 10월 1일 이전에 구입한 주택은 2년룰이 적용되지 않습니다.

 

 

질문: 상업용 건물의 매매 및 매각의 경우도 2년룰이 적용되나요?

답변: 이번에 발표된 Bright Line Test 의 2년룰은 주거용 건물 (주택) 에만 적용되며 상업용 건물에는 적용되지 않습니다.

 

질문: 이번 발표로 양도세가 도입되었다고 하는데 양도세율은 몇 % 인가요?

답변: 양도 차액이 발생할 경우 이는 판매자의 소득세율에 근거 소득세를 납부하는 것이지 양도세라는 새로운 세금이 도입된 것이 아닙니다.

 

질문: 제가 집을 사고 팔았다는 내용을 IRD 가 알수있는 방법이 있나요?

답변: 집을 사고 판 기록은 Land Transfer Information (부동산 소유권 이전등기 정보) 에 업데이트가 되며 이는 공공자료이므로 누구든지 열람이 가능합니다. IRD 의 세무조사팀은 이러한 공공자료를 정기적으로 열람하며 열람된 내용을 근거로 세무조사를 실시합니다.

 

질문: 저는 목수일을 하고 있는데 땅을 사서 집을 지어서 판 경험이 많이 있습니다. 집을 팔때마다 이익이 발생하면 GST 와 소득세를 납부 해 왔습니다. 남는것이 별로 없는데 세금까지 내려니 너무 힘이 드는데 최근 발표된 법률에 의하면 집을 지어서 2년만 넘기면 이익이 발생해도 세금을 안내도 될거 같은데 맞나요?

답변: 비록2년룰이 발표되어 시행되고 있지만 질문자와 같이 개발업을 전문으로 하는 사업자에게는 적용되지 않으므로 2년이 지났다고 하여 면세가 되지 않습니다.

 

 

김종훈 회계사

(E-mail: jk.kimjh@gmail.com)

JK Accounting

 

**위의 글은 교민 여러분의 이해를 돕기 위해 쓰여진 글로서 일반적인 내용만을 포함하며, 글에 관한 결과에 관해서는 어떤 책임도 지지 않습니다. 구체적인 실무에 관해서는 전문가의조언을 받으시길 바랍니다.