1부에서 필자는 해밀턴의 부동산 흐름에 대해 간략하게 정리한 글을 올렸다
요점은 한마디로 오르느냐 내리느냐 보합세냐라는 것이다.
이제 세부적으로 파고들어가보자
많은이들이 뉴질랜드 부동산이 계속 오름세라는 주장이며 그 반대의 주장으로써는
-“주택가격은 여전히 과평가 내지는 거품이 있다”
-“일시적인 공급부족에서 오는 수요일뿐 상승요인은 더 이상 없다” 이 있겠다
과평가 내지는 거품에 대해서 인수분해를 하자면 집이 지어지는 원리를 이해해야 한다. 필자의 단순 계산으로는 땅값+건축비=가 바로 주택가격이라고 전제한다. 여러가지 다른 외부적인 요인도 있겠지만 다 생략한다. 너무 산만해진다
땅을 먼저 파해쳐 보자. 해밀턴에서 가장 매물이 많고 거래가 활발한 로토투나의 예를 들자면 이 주변의 평균 땅값은 20만에서 22만 사이다. 떼돈을 벌고있는 트레이드미 사이트 검색결과 2012년 12월 6일자에 의하면 땅은 매물도 별로 없을 뿐더러 집짓기 좋은 몫도 없다. 변수도 당분간 없을 예정이니걍 20만불로 인정하자.
평균 스펙하우스의 건축비는 1100불(정말 평범한 하우스 또는 중국빌더가 짓는 사양)에서 1200불(GJ나 Stonewood 그리고 골든홈에서 짓는 평범한 주택이지만 이들은 네임 밸류 또는 Peace of mind by kiwi builder가 있어서 사람들이 많이 선호한다고 볼수 있겠다. 중국빌더가 짓는 집은 모두 불안해 한다..자세한 설명은 나중에..)로 잡을 수있겠다. 여기서 고급사양을 추가하면 건축 단가는 더 올라간다. 200sm하우스를 예로 들자면 땅값 20만 + 건축비 22만불 (1100불로 산정했을 경우)= 44만불이 방 4개짜리가 만들어지는 최저의 가격이라 할수 있다.
이것은 신축의 경우이고 단순계산이니 어떤 큰 기준으로만 잡자. 하지만 현재 44만불에 살수 있는 집은 로토투나에 없거나 있다고 하더라도 손이 가는 집일수도 있다. 포커스는 과평가 내지 거품은 땅에 존재한다는데에 맟추어야 한다.
눈만 뜨면 오르는 모든 물가에서 건축비하락은 더 이상 기대하지 말자. 땅값하락은 있을수 있을지언정 건축비하락은 당분간 기대하기 어렵다. 물론 예외적인 요소로써 노동단가의 하락을 들을수 있는데 실제로도 많은 건축현장에서 중국인 노동자를 볼수 있다. 그 저렴한 인건비란 상상을 초월한다..필자도 건축노동자로서 현장에서 일하다 보면 눈시울이 뜨거워지는 광경을 목격하곤 한다
내가 아는 중국인 벽돌공부부의 경우…
이부부는 아침 8시부터 해가 지는 저녁 8시 9시까지 토요일 일요일없이 비가오나 눈이오나(??) 쉬지 않고 일한다. 벽돌한장당 1불이 해밀턴의 평균 레이버인데 딱 절반인 50센트가 이 둘에게 주어지는 인건비다. 작렬하는 태양빛에서 이 영어한마디 못하는 중국인 아줌마는 말없이 벽돌을 남편에게 나를 뿐이다. 볕에 탄 검게된 얼굴로 점심시간이 되면 차안에서 전자레인지를 꺼내어 식힌 밥을 데워 허기진 배를 대충 채운다..이 남편도 영어 못하기는 매한가지다. 그와 대화를 나누려면 핸드폰이 필요한데 일단 그 핸드폰으로 오클랜드의 영어잘하는 중국인 친구에게 전화를 건후 이친구가 내게 통역해주는 식이다. 상당히 힘들뿐더러 문제는 이 영어잘하는 (남편벽돌공이 생각하기에) 중국인 친구의 영어를 내가 못알아듣는것이다. 제발 다음통화시에는 중국발음 약한 영어 그나마 잘하는 친구가 생기를 기원하는 바이다. 필자의 영어실력도 형편 없지만...
필자의 경쟁자인 중국인 페인터의 경우도 위의 상황보다 좋지는 않다.
오클랜드에서 내려온 경우가 대부분이라 잠도 차에서 자거나 신축현장의 먼지 가득한 차가운 콘크리트 바닥에서 밤을 세우기가 일수다. 화장실도 없을텐데 대변은 어떻게 해결하는지 궁금하다
미국 캘리포니아는 모든 Sub contractors들은 멕시칸이라 한다. 메인은 백인이고 화이트가 블랙에게 하청만 주는 셈이다. 뉴질랜드도 서서히 미국을 따라간다. 백인이 되고싶은 한인분들은
미리 미리 준비하시기 바란다.. 잘못하다간 Sub contractors 멕시칸이 될수도 있으니..필자는 이미 멕시칸…이다..평생을 그렇게 살아왔고 앞으로도 나아질것 같지 않다
간과할수 없는 사실은 지난 5년간 주택시장이 너무 얼어있었다는 상황이다. 2007년서부터 시작된 미국발 서브프라임사태는 이 머나면 아오테아로아까지 먹구름으로 뒤덮어 가난한 필자를 파산일보직전까지 몰고 갔던 암흑의 시간이었다..그때를 생각하면 아직도 자다가도 악몽을 꾼다..일감은 없고 은행채무는 늘어만 가고..이 사이 파산한 중소 빌더회사도 있다..David Reid Homes, 수피리어홈 HV Builders등등 자금회전이 안되어 도산한 업체들이다
신축시장이 얼어 붙은 관계로 3년정도는 굉장히 슬로우하게 흘러갔던 것 같고 3년차서부터 중국인 빌더들이 대거 해밀턴에 혜성같이 등장하기 시작한다. 캠브리지 킹스가든에서 만났던
리차드 리 (현 스타플러스 사장 이틀에 집 한채씩 짓는다 웬만한 키위 대형 빌더를 능가한다. 리차드는 해밀턴에서 활동하지만 오클랜드에서 올해의 차이니스 비지니스상을 받았다 지금은 오클랜드로 진출), 지앙, LV park의 토마스 리, 헨리우, 등등이 이때 만났던 친구들이다. 토마스리의 경우는 5년동안 5천개의 신규주택을 건설할것이라고 중국인 특유의 허풍으로 필자를 웃겼던 적이 있다. 지금 이들이 로토투나 주택시장의 70~80% 차지한다 중국분들은 돈이 된다 싶으면 무조건이다. 뭐 필자도 예외는 아니지만...
===3부로 계속...
